LEI DO ZONEAMENTO:
O COMÉRCIO E A CIDADE

A nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), conhecida como lei de zoneamento vai ter um impacto profundo nos negócios da cidade. É ela quem define as regras para os estabelecimentos comerciais da cidade. Portanto, a partir dessa regulamentação, o empresário saberá onde instalar o seu negócio, e como corrigir as irregularidades da atividade e do imóvel.



Para reorganizar todo o território, ficaram estabelecidas três divisões, que regulam as possibilidades de mudanças, de crescimento ou de conservação de bairros da cidade. Ou seja, são 1500 quilômetros quadrados de área, que reúnem territórios com características e potencialidades diferentes.

Cada categoria tem objetivos próprios determinados para cada território. São eles, os eixos de transformação (onde o uso do solo será adequado à oferta de transporte público, e será estimulada a intensificação das atividades econômicas. Exemplo: áreas próximas a Marginal Tietê); qualificação (onde haverá manutenção das atividades não-residenciais, fomento à diversificação de usos ou ampliação na quantidade de residências. Exemplo: Santana, na zona norte); e preservação (onde haverá apenas a promoção de atividades econômicas sustentáveis, visando a preservação ambiental e cultural. Exemplo: Capivari-Monos, no extremo sul).

Além da divisão territorial, há também uma divisão por zonas de uso. São 35 categorias, que determinam as regras de uso de terrenos e imóveis, e o tamanho dos empreendimentos em cada ponto da cidade. Com isso, o desenvolvimento de cada bairro se dará dentro de um mesmo formato facilitando a vida de quem mora, trabalha e circula em cada local.

Movida por interesses e visões diversas, São Paulo passou dois anos discutindo maneiras de incluir no novo zoneamento meios para gerar mais empregos próximos ao local de moradia, estímulos para facilitar a vida dos comerciantes, e também como viabilizar a mobilidade urbana e fortalecer políticas sociais e de habitação popular na cidade.

Uma das premissas da nova lei é tratar São Paulo como cidade real, reconhecendo os problemas que ela desenvolveu ao longo dos anos, como por exemplo, estabelecer uma solução para a quantidade de prédios antigos e abandonados em muitos bairros.

Uma das grandes limitações do município, os imóveis considerados patrimônio histórico e cultural que não forem tombados nos próximos dois anos, perderão a proteção, podendo ser demolidos ou ganhando novas regras de uso de acordo com as zonas em que estiverem inseridos – facilitando com que novas empresas se instalem nesses espaços.

Para facilitar a vida do comerciante, as regras para cada bairro poderão ser consultadas no material a seguir de forma simplificada.

Com a sanção do prefeito Fernando Haddad (PT), em 23/03, a nova lei urbanística foi publicada no Diário Oficial da cidade e, portanto, já está valendo para os próximos 13 anos.

Dentre as novidades, estão previstos estímulos à construção de prédios mais altos nas grandes avenidas com estrutura de transporte, um número maior de áreas demarcadas como zonas mistas, que juntam comércio e residência, fiscalizações mais eficientes a estabelecimentos comerciais, e a proibição de novos bares e restaurantes em três das quatro zonas residenciais da cidade.

“A região dos Jardins já não tem mais demanda por novos serviços. Cerqueira César concentra a maior oferta de São Paulo”, diz Paulo Frange (PTB), vereador e relator do projeto. Sozinha, a subprefeitura de Pinheiros é responsável pela arrecadação de 35% de ISS (imposto sobre serviço) da cidade.

Com o novo zoneamento, as 32 subprefeituras da capital passam a obedecer às mesmas regras. Anteriormente, cada divisão tinha uma legislação específica, o que gerava muitas divergências sobre o mesmo tema.

A palavra showroom, por exemplo, só aparecia na subprefeitura de Pinheiros, por conta da alameda Gabriel Monteiro da Silva, e avenida Europa, que abrigam alguns estabelecimentos dessa natureza. O termo não existe na legislação de nenhuma das outras subprefeituras.

Da mesma forma, cada região tinha um coeficiente de aproveitamento diferente (tamanho máximo de cada construção). Agora, está tudo unificado em 180 artigos. Com o novo zoneamento, 84 leis foram revogadas e mais de 800 artigos deixaram de existir na legislação municipal.

Em entrevista ao Diário do Comércio, Frange explica outras mudanças propostas pelo novo texto, e como elas serão aplicadas na cidade.

Diário do Comércio - Como a revisão do zoneamento mudará a vida do comerciante?

Paulo Frange - Sem dúvida, o maior ganho é que a lei de zoneamento possibilita que tudo o que funciona dentro da cidade de São Paulo seja passível de regularidade. A redução no número de zonas fez com que a cidade fosse tratada com conceito único, tornando a compreensão da lei mais fácil.

Portanto, com as informações de quem paga os tributos correspondentes as atividades, bem como, IPTU comercial, e sabendo onde eles estão instalados tivemos a oportunidade de tornar grande parte da cidade formalizada.

No entanto, infelizmente, esse banco de dados não corresponde à realidade, pois quem está na clandestinidade, sem declarar suas atividades, é invisível aos nossos olhos. Muitos desses comerciantes procuraram o legislativo em busca de melhorias a seu favor em seus respectivos bairros. Quem se mostrou, foi atendido. Para o restante, fica a esperança de uma possível lei de anistia no futuro.

Quais são os principais incentivos que o zoneamento traz para o comerciante?

O zoneamento traz um tratamento diferente para as zonas de centralidades (subcentros ou miolos de bairros, em que se pretende promover os usos não residenciais) para que elas se firmem como subeixos. Ou seja, queremos que as grandes avenidas que cruzam os bairros, e que ainda estão subutilizadas sejam consideradas uma opção interessante para a instalação de empresas, e atividades comerciais.

Para que isso aconteça, demos novos parâmetros para esses espaços. Os estímulos são gabarito (altura máxima que a edificação pode atingir), e coeficiente de aproveitamento (número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos).

Dessa forma, deixamos a zona mista (onde comércio e residência podem se instalar) com gabarito 28 (prédio de 8 andares) e as zonas de centralidade com 48, correspondente a um prédio de 16 andares. Para tornar a zona centralidade mais atrativa, permitimos os prédios mais altos. Para um hospital, um hotel, ou um prédio corporativo será mais vantajoso optar pela zona de centralidade.

A rua Clélia, na Lapa, é o exemplo mais simbólico – uma via escura, sem comércio, com pouca iluminação pública e prédios baixos. A construção de prédios maiores transfere para as zonas de centralidade maior circulação de pessoas. Além disso, a aplicação de fachada ativa com lojas no térreo possibilita a ampliação das calçadas, e cria um ambiente favorável para o pedestre. Vamos induzir o mercado a naturalmente ocupar esses espaços.

Como foram tratados os parâmetros de incomodidade no novo documento?

Fala-se muito que o novo zoneamento permite aos estabelecimentos produzir um nível maior de ruído. E isso não é verdade. Ocorre que incorporamos à lei municipal a NBR (norma brasileira) federal, e mudamos também o formato da autuação.

Ocorre que o número máximo de decibéis permitido pela lei federal era superior ao permitido pela municipal. Isso abria uma brecha para que o comerciante conseguisse burlar a fiscalização alegando que a ação estava fora da legislação federal. Com o alinhamento, impedimos que os estabelecimentos multados recorram a essa justificativa.

Outra mudança é o valor aplicado pela multa, que antes era de R$ 40 mil, e passa a ser de R$ 8 mil. As multas aplicadas pelo Psiu (Programa de Silêncio Urbano), desde 2005, estão em aberto até hoje. E só são executadas por decisão judicial. Sem prazo, e sem regras a serem cumpridas, o comerciante alega que o valor a ser pago é superior ao valor de estoque, e que ele não tem condições de pagar por aquilo.

Portanto, fazíamos de conta que multávamos, os comerciantes faziam de conta que não tinham como pagar e o problema ficava em aberto. Com o novo zoneamento, além de multado, o empresário tem 30 dias para resolver o problema de incomodidade, ou o imóvel é lacrado.

A fiscalização foi citada como uma das prioridades no início da revisão. Por que ela foi alterada às pressas, somente no fim do processo?

Faltou muito envolvimento. Produzimos o texto de acordo com o que acreditávamos ser a demanda, e esperávamos muito mais contribuições. Em outubro de 2015, ganhamos uma lei federal, que atende a micro e a pequenas empresas, em que ficou estabelecida a dupla fiscalização orientadora, nas áreas de ministério de trabalho, meio ambiente, e lei de uso e ocupação do solo.

Portanto, em vez de o micro e pequeno empresário serem multados logo após a visita do fiscal, ele recebe uma visita pedagógica, que lhe dá direito a 60 dias para se regularizar, compreendendo que essas empresas tem menor capacidade de buscar assessoria técnica competente.

Como ainda não temos uma regra clara na legislação federal, demos um prazo de 180 dias para o município regulamentar esse decreto para acompanhar a mesma definição do governo federal.

Como o clima de recessão influenciou o formato final do zoneamento?

Para atender a uma expectativa do mercado e reduzir o impacto da crise na cidade, incluímos um artigo que permite, improrrogavelmente, por até três anos, a construção de uma vaga de estacionamento extra, sem ter de pagar mais por isso, para tornar os imóveis mais baratos.

Isso se difere do proposto pelo Plano Diretor, pois quando ele foi discutido em 2013, nosso cenário era outro, com PIB positivo. Quando votamos a lei de zoneamento, em março, a queda do PIB era de -3,5%. Sendo a lei de zoneamento também uma ferramenta de desenvolvimento econômico, tivemos que nos valer desse parâmetro para não atrapalhar ainda mais o mercado.

O Conselho de Política Urbana (CPU), da Associação Comercial de São Paulo (ACSP) acompanhou de perto todas as fases da revisão do zoneamento e esteve atento às questões importantes para o desenvolvimento da cidade de São Paulo.

Simplificação, desburocratização, regularização e formalização foram os princípios que nortearam o debate na Associação. Com base neles o Conselho fez diversos debates e sugestões, presentes em documentos, entregues à Prefeitura e a Câmara Municipal durante o processo de revisão da nova lei. “Criamos grupos técnicos dentro da ACSP, inclusive com a participação de outras entidades, para discutir a lei. Estamos sempre dispostos a debater o que é de interesse da nossa comunidade”, disse o coordenador do Conselho de Política Urbana (CPU) da ACSP, Antonio Carlos Pela.

Com a sanção do prefeito Fernando Haddad (PT), em 23/03, o projeto passa a contemplar diversos pontos que auxiliarão a formalização dos pequenos empresários do comércio, que foram apontados pela entidade.

Adoção do Conceito de baixo risco
O Conceito de baixo risco vai ao encontro de uma das principais diretrizes da LPUOS que é a simplificação das regras, principalmente nos pequenos lotes. Pequenos comércios e serviços de bairro, que atendam a uma demanda local receberão tratamento diferenciado. Exemplo disso são os estabelecimentos instalados em imóveis com lote de até 250 metros quadrados não terão mais a exigência de vagas de estacionamento. Também não haverá mais largura mínima de via para instalação de atividades comerciais consideradas de baixo risco.

Outro ponto importante muito defendido pelo Conselho de Política Urbana da ACSP, foi a desvinculação da atividade econômica e a regularidade do imóvel, a partir de laudos técnicos. A adoção de um conceito de classificação, conforme a lei federal da micro e pequena empresa, minimiza as exigências para que atividades consideradas de baixo risco econômico se regularizem, sem comprometer a segurança do espaço, pois licenças como a dos Bombeiros, da Vigilância Sanitária e outras continuam a ser exigidas.

“De maneira geral e acertada, a nova lei traz pontos que vão auxiliar a formalização dos pequenos empresários do comércio”, diz Alencar Burti, presidente da ACSP, e da Facesp.

Micro e Pequena empresa
Outro avanço, que também deve ser comemorado, é a adoção da fiscalização orientadora. A entidade sempre destacou a importância de uma regulamentação em concordância com o que se propõe na legislação federal, que prevê para as atividades de baixo risco uma fiscalização orientadora.

Num prazo de 180 dias, a partir da vigência do novo zoneamento, a municipalidade deverá regulamentar em decreto, que a primeira visita dos agentes vistores seja de natureza prioritariamente orientadora, concedendo um prazo máximo de até 60 dias para micro e pequenas empresas se ajustarem.

CNAE
Associar o código da atividade econômica a Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE) é outra novidade para padroniza os critérios estabelecidos para cada categoria. Anteriormente, o empresário ficava sujeito às diferentes determinações de diversos órgãos de administração tributária.

Por exemplo, uma padaria para solicitar sua licença pela prefeitura se enquadraria em alguma nomenclatura de uso nR. Porém para identificar sua atividade o código utilizado seria o CNAE, o que gerava confusão para o empreendedor. Agora o código da atividade será o mesmo, desburocratizando e facilitando a formalização.

Regularização de atividades
Uma das questões mais importantes do zoneamento é que reconhecesse a a vocação de cada rua da cidade. Um amplo debate foi realizado, e a lei avançou, trazendo a classificação ZCORs (zonas corredores) à alguns endereços. Dessa forma, no entorno de bairros residenciais, onde a presença de serviços já era permitida, passa a valer também a instalação de estabelecimentos comerciais.

Apesar da ampliação dos usos permitidos, alguns deles, como bares e restaurantes, foram proibidos em locais específicos. A lei poderia ter avançado mais nesta questão, ao considerar a cidade real, permitindo os usos comerciais onde eles existem ou onde se constata a dinâmica para o comércio existir.

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Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana: locais onde existe transporte público de média e alta capacidade: nas áreas urbanas ZEU e ambientais ZEUa. Ou onde estão previstos estes transportes: nas áreas urbanas ZEUP e ambientais ZEUPa (No momento em que for emitida a ordem de serviço das obras, após a emissão de todas as autorizações e licenças os parâmetros dos eixos previstos passam a ser idênticos aos parâmetros das ZEU e ZEUa). Quando os transportes estiverem dentro da Macroárea de Estruturação Urbana, também recebem Zonas de Eixo, sejam eles existentes ZEM ou previstos ZEMP. (Nestes casos, as zonas passam a receber os parâmetros iguais aos dos eixos se os Projetos Específicos desta área não forem encaminhados dentro de prazos estabelecidos pelo PDE).

Zonas de Centralidade: locais voltados a promoção e qualificação dos centros comerciais de bairro, com qualificação dos espaços públicos. Podem estar inseridos nas áreas urbanas ZC e ambientais ZCa ou lindeiras as ZEIS ZC-ZEIS.

Zonas Corredores: incidem em lotes lindeiros à ZER ou à ZPR destinadas aos usos não residenciais compatíveis com o uso residencial e com a fluidez do tráfego. São subdivididas em ZCOR-1, ZCOR-2 (destinadas a conformação de subcentro regional) e ZCOR-3 (definidas por vias que estabelecem conexões de escala regional) e ZCORa, corredores em áreas ambientais.

Zonas Mistas: são destinadas a convivência dos usos residenciais e não residenciais, podendo estar em áreas urbanas ZM, ambientais ZMa ou em áreas de interesse social urbanas ZMIS e ambientais ZMISa.

Zonas Especiais de Interesse Social: são destinadas à moradia digna para a população de baixa e à provisão de Habitações de Interesse Social - HIS e Habitações de Mercado Popular – HMP. São ao todo 5 zonas: ZEIS 1, ZEIS 2, ZEIS 3, ZEIS 4, ZEIS 5, que variam de acordo com o grau de urbanização dos locais onde estão inseridas.

Zonas de Desenvolvimento Econômico: locais com presença de industrias, onde se pretende incentivar e modernizar estes usos que tem foco em desenvolvimento tecnológico, e produção de conhecimento, além de centros tecnológicos e de pesquisa aplicada entre outros, e se divide em ZDE-1 (pequeno e médio porte) e ZDE-2 (grande porte).

Zonas Predominantemente Industriais: destinadas ao uso industrial em áreas urbanas ZPI-1 ou nas áreas ambientais ou em setores específicos da Macroárea de Estruturação Metropolitana ZPI-2.

Zonas de Ocupação Especial: ZOE são áreas especificas e grandes equipamentos urbanos, e recebem parâmetros específicos caso a caso.

Zonas Predominantemente Residenciais: ZPR são zonas destinadas ao uso residencial, bem como a atividades não residenciais compatíveis com o uso residencial.

Zonas Exclusivamente Residenciais: zonas destinadas ao uso exclusivamente residencial, com lotes de médio porte ZER-1, lotes de pequeno porte ZER-2 e em áreas ambientais com lotes de grande porte ZERa.

Zonas de Preservação e Desenvolvimento Sustentável: áreas de conservação da paisagem com destinação de atividades econômicas como extração mineral e turismo, podendo estar localizadas na área urbana ZPDS ou rural ZPDSr.

Zonas Especiais de Proteção Ambiental: ZEPAM são destinadas à preservação e proteção do patrimônio ambiental.

Zonas Especiais de Preservação: ZEP são os parques estaduais e outras Unidades de Proteção Integral e tem como objetivo a preservação dos ecossistemas.

Zonas Especiais de Preservação Cultural: são destinadas à preservação e valorização dos bens de valor histórico, artístico, arquitetônico, arqueológico e paisagístico do Município. Classificam-se de acordo com o tipo do bem tombado: ZEPEC-BIR (elementos construídos, edificações e suas respectivas áreas ou lotes), ZEPEC-AUE (porções do território com características singulares do ponto de vista da morfologia urbana, arquitetônica, paisagística), ZEPEC-APPa (sítios e logradouros com características ambientais e naturais) e ZEPEC-APC (imóveis de produção e caráter cultural).

Áreas Públicas e Sistema de Áreas Protegidas, Áreas Verdes E Espaços Livres: sistema de áreas públicas do Município, sendo compostas por áreas verdes AVP-1 e AVP-2, clubes AC-1 e AC-2 e áreas institucionais AI.

As regras de parcelamento do solo regulam a divisão e redivisão do solo, a fim de equilibrar áreas públicas e privadas e, seu adequado aproveitamento urbanístico. A nova lei ganhou a definição de LOTE MÁXIMO, a fim de minimizar possíveis barreiras na fruição urbana, seja da paisagem, dos pedestres e até de veículos. Além disto, manteve a definição de lote e frente mínimos.


Lote e Frente máximos
Os valores de área e frente mínima e máxima de lotes variam conforme
a zona em que estão inseridos, e são definidos pelo 2A da LPUOS (Lei 16.402/16).

OCUPAÇÃO